财经365讯(编辑 钱多多)进入火热的夏季,杭州、成都、西安等城市纷纷出现摇号抢房的火热行情。为了防止房地产市场失控,12个城市被住建部约谈。
为何在“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策之下,房地产还如此火热?其背后的根源是什么?且看本文分析。
1、摇号购房的城市“房荒”到什么程度?
摇号购房的首要原因是住房库存短缺,部分城市新房有效供给不足的问题。从全国情况看,过去两年内,一、二、三、四线城市阶梯式去库存,使得今年4月末全国住宅库存降至2.85亿平米,库存同比已连续20个月负增长(参见下图)。
在全国去库存的大趋势下,主要二线城市的库存短缺问题尤为突出。
从新闻披露的采取摇号购房的6个二线热点城市(杭州、南京、西安、长沙、成都、武汉)来看,住宅库存量都处于或接近历史新低。
其中,南京商品住宅可售面积有280万平米,杭州为220万平米。更进一步来看,截至今年4月末,长沙以外的其他5个城市,住宅存销比均在10个月以下,6个城市存销比全部低于低库存城市门槛线。
(2017年4月,住建部文件《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中规定“对消化周期在36个月以上的,应停止供地;36-18个月的,要减少供地;12-6个月的,要增加供地;6个月以下的,不仅要显著增加供地,还要加快供地节奏”),杭州和武汉存销比更是低至4.38个月和4.23个月(见下图)。
那么,这些长期低库存的城市是否按照住建部的要求,增加了土地供应呢?
来看数据——2017年六大城市累计住宅类用地成交面积为3247万平米,较2016年2687万平米增幅达21%,为2014年以来最高水平。其中,杭州、武汉、南京、西安住宅供应面积均大幅增长,长沙、成都由于前期住房库存量较大,适当控制了供地(参见下图),但整体仍保持较高的土地供应水平。
在住宅销售端,购房摇号看似市场火爆,但实际上今年1-4月的六大城市中,杭州、南京、西安、成都等城市的住宅销售面积同比都出现大幅负增长(参见下图),长沙和武汉的住宅销售面积同比基本持平。由此可见,六大城市库存大幅下滑不是由需求增加造成的。
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